新舊對比！新《土地管理法》7大亮點解讀以及對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（2）

二、對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

此次修法后，對房地產(chǎn)的開發(fā)以及目前的房地產(chǎn)格局會產(chǎn)生什么的影響呢：

問題一：新法允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是否意味著小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正？

答：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正其實沒有必然關(guān)系。目前農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。因此，宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地與可直接入市的集體建設(shè)經(jīng)營性用地是不同的概念。

新法強調(diào)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的重要特征是具有經(jīng)營性，小產(chǎn)權(quán)房一般是用于住宅用途，即使現(xiàn)實中有些作為租賃或者其他經(jīng)營性用途，但在法律上是難以界定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的。

問題二：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是否意味著開發(fā)商可以直接獲取集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行開發(fā)，有何限制？

答：農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進行再次轉(zhuǎn)讓。

新法并沒有限制開發(fā)商獲取集體經(jīng)營性建設(shè)用地，因此在未來，開發(fā)商是有可能通過獲取集體經(jīng)營性建設(shè)用地，從而進行房地產(chǎn)開發(fā)的。但是根據(jù)新法規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，在用途上應(yīng)與原來的用途保持一致。

問題三：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，對樓市意味著什么，對目前的房價是否會有影響？

答：根據(jù)官方的回復(fù)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。第二個，它必須要經(jīng)過依法登記。第三個，它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來規(guī)劃的用途來使用土地。因此從這幾個方面來講，它不會對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)的土地市場造成沖擊，而且新法是2020年才開始實施，目前對房價不會產(chǎn)生太大影響。

附： 《土地管理法》新舊對比表

第一條

為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源， 節(jié)約集約和合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

新增第六條

“ 國家實行土地督察制度。國務(wù)院設(shè)立國家土地總督察，代表國務(wù)院對省、自治區(qū)、直轄市人民政府和國務(wù)院確定的其他城市人民政府土地利用和管理情況進行監(jiān)督檢查。”

第十一條改為第十二條

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，依法對土地以及房屋、林木等定著物進行登記。

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)農(nóng)用地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)；其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。

刪除第十二條

依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

第十七條

各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務(wù)院規(guī)定。

各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、 國土規(guī)劃、國土空間開發(fā)和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務(wù)院規(guī)定。

第十九條

土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：

（一）嚴(yán)格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；

（二）提高土地利用率；

（三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

（四）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；

（五）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng) 堅持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，綜合考慮資源環(huán)境承載能力，按照下列原則編制：

（一）嚴(yán)格保護 永久基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；

（二）節(jié)約集約用地，提高土地利用率；

（三）優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

（四）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；

（五）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡；

（六）維護群眾合法權(quán)益，保障群眾共享發(fā)展成果。

第二十條

縣級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地利用區(qū)，明確土地用途。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。

全國土地利用總體規(guī)劃和省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)對土地開發(fā)利用和保護作出總體部署和統(tǒng)籌安排。

市、縣土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)劃分土地用途分區(qū)，明確土地用途和管制邊界。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)確定每一塊土地的用途，并予以公告。

地方人民政府可以編制村土地利用規(guī)劃，作為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的組成部分。

編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛聽取公眾意見。

第二十一條第二款

省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

全國土地利用總體規(guī)劃，省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及跨省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

第三十一條

國家保護耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。

國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。

國家保護耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量不減少、質(zhì)量不降低。

國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 ，按照“占多少，補多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)補充與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件補充或者補充的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜谘a充新的耕地。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)制定補充耕地計劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃補充耕地或者按照計劃組織補充耕地，并進行驗收?！?

第三十四條

國家實行基本農(nóng)田保護制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴(yán)格管理：

（一）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

（三）蔬菜生產(chǎn)基地；

（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；

（五）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。

基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

國家實行 永久基本農(nóng)田保護制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃為 永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格管理， 實行特殊保護：

（一）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

（三）蔬菜生產(chǎn)基地；

（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；

（五）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃為永久基本農(nóng)田的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的 永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。

永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。 永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實到地塊，設(shè)立保護標(biāo)志，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將其位置、范圍向社會公告。

第三十六條第三款

禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。

“禁止占用 永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。

第四十三條

任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

刪除

原第四十四條改為第四十三條

建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

第四十四條

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實施征收：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程、搬遷安置工程建設(shè)的需要；

（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，由政府為實施城市規(guī)劃而進行開發(fā)建設(shè)的需要；

來源：拓維律師事務(wù)所、法律權(quán)威解讀