富力地產(chǎn)深耕舊改加速城市更新 降負債頻融資提升“造血”能力

富力地產(chǎn)在土地購置、舊改、酒店“三駕馬車”的拉動下，積極去負債、拓城更、穩(wěn)現(xiàn)金。

近日，富力地產(chǎn)成為廣州南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)大同村更新改造項目的正式合作企業(yè)。僅隔一日，富力+保利聯(lián)合又以全體社員表決100%同意率成為廣州赤沙村舊改合作意向企業(yè)。

有“舊改王”之稱的富力地產(chǎn)在2019年業(yè)績會上表示，集團已簽約合作城市更新項目超70個，可售面積超4000萬平方米，其中92%的面積位于一線及二線城市，60%位于大灣區(qū)。目前，兩年內目標可轉化超1000萬平方米，對應貨值約2000億。

今年來，富力地產(chǎn)積極去杠桿降負債，先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內公司債。此外，手頭還有超過180億的中長期債券額度可供使用。2019年末，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發(fā)行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產(chǎn)也基本能力償還今年所有債務。

在“三駕馬車”的拉動下，良性去杠桿，平衡利潤與負債，從而使公司業(yè)績穩(wěn)步攀升。2020年5月，富力地產(chǎn)集團月內權益合約銷售總金額約為人民幣106.2億元，銷售面積達約881500平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分別上升15%和8%。依據(jù)此前，富力地產(chǎn)為2020年制定的銷售目標為1520億元計算，前5月完成了全年銷售目標的24%。

加快推進舊改促城市更新

在房地產(chǎn)市場從增量向存量轉變的當下，城市更新業(yè)務成為眾多房企轉型發(fā)展新方向。2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務上取得重大進展，在三個城市的城市更新項目中，公司轉化了179萬平方米土地儲備。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為富力地產(chǎn)未來穩(wěn)健增長奠定了基礎。

在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目中，其一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。2020年，富力地產(chǎn)將目標設定為1520億元，同比增長10%?？梢?，富力地產(chǎn)手頭優(yōu)質城市更新項目居多，城市更新也成為富力地產(chǎn)盈利增長的重要一環(huán)。

值得一提的是，基于城市更新業(yè)務的重要性，富力地產(chǎn)決定將加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲備提供機會。2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務上動作頻頻：4月，富力地產(chǎn)正式成立了富力城市更新集團，隨后又相繼成立了富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團。

知名地產(chǎn)研究員嚴躍進指出，開發(fā)商做城市更新項目關鍵得有耐心和科學的開發(fā)理念，落實每個利益攸關者的相關問題。而且要對項目未來的盈利有一個精準的預測，才能有的放矢。

除了城市更新項目，富力地產(chǎn)還堅持多元化跨界發(fā)展，擴大酒店業(yè)務、增加投資性物業(yè)及物流倉儲。

數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額1382億元，營業(yè)收入908億元，在包括購物中心、寫字樓、物流倉儲等在內的商業(yè)板塊中，富力地產(chǎn)營業(yè)收入同比增長12%。此外，富力地產(chǎn)運營中酒店及投資性物業(yè)市值共計約850億元，物業(yè)投資及酒店營運合并營業(yè)額為82.4億元，該項業(yè)務也為公司帶來了持續(xù)穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。

有業(yè)內人士指出，酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現(xiàn)金時又可以將其用于融資。2019年，富力地產(chǎn)來自非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的營業(yè)額為111.2億元，同比增長6%。

降負債頻融資提升“造血”能力

高杠桿、高負債、高周轉實現(xiàn)快速發(fā)展，是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)之一，去杠桿降負債成為頭部企業(yè)的發(fā)展重點。

截至2019年底，富力地產(chǎn)約有622億元人民幣的債務在未來12個月內到期，其中包括191億元到期債券和可回售債券，263億元銀行貸款以及148億元信托貸款。

為了應對償債高峰，富力地產(chǎn)進行了多輪融資，今年以來先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的PPN，此外還有100億元公開債獲批待發(fā)行。上述100億元公開債計劃將全部用于償付今年到期的公司債券。

富力地產(chǎn)在今年一季度已經(jīng)再融資約150億元人民幣。2019年末，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發(fā)行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產(chǎn)也基本能償還今年所有債務。

而且，富力地產(chǎn)在2019年的拿地節(jié)奏也有所放緩。數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)拿地銷售比為0.17，同比進一步下降。從富力地產(chǎn)的謹慎的土地投資態(tài)度也可以看出，公司正在有意控制負債水平。

對于富力地產(chǎn)控負債的舉措，惠譽也給出了相對正面的評價?；葑u認為富力地產(chǎn)2020年拿地預算較2019年削減20%當屬合理，原因是截至2019年末該公司5800萬平方米的大規(guī)模土地儲備足以支持4-5年的合同銷售，從而為降杠桿提供了緩沖。而且在惠譽看來，富力地產(chǎn)的業(yè)務狀況較強，業(yè)務規(guī)模較大，業(yè)務多元化程度較高，且其開發(fā)物業(yè)的EBITDA利潤率高達30%左右，這彌補了該公司杠桿率較高的短板。

從融資成本看，富力地產(chǎn)融資利率處于6%-7%區(qū)間，且債務結構健康穩(wěn)定，銀行貸款占比近半，資金成本也更低。但在民營房企群體中，富力地產(chǎn)融資成本較低，同時也低于7.1%的行業(yè)平均融資成本。另據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年前四個月富力地產(chǎn)融資利率僅有5.6%。

4月29日，標普確認富力地產(chǎn)及子富力香港B+長期發(fā)行人信用評級，標普同時強調――由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，富力地產(chǎn)不太可能遭遇流動性緊縮，目前流動性緊張狀況將逐步得到緩解。

來 源：長江商報