房企引入戰(zhàn)投背后的“小算盤”

不管是出于融資需求，還是想通過合作實(shí)現(xiàn)效率轉(zhuǎn)化共贏，房企引入戰(zhàn)略投資者均是個不錯的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，高負(fù)債、有融資需求的房企引入戰(zhàn)略投資者，除可滿足資金需求外，還可降低凈負(fù)債、降低財務(wù)風(fēng)險；實(shí)力較強(qiáng)的房企引入戰(zhàn)略投資者，可優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)同發(fā)展。

　　化解債務(wù)風(fēng)險 滿足融資需求

　　化解債務(wù)風(fēng)險、緩解資金需求，是一部分房企引入戰(zhàn)投的重要驅(qū)動因素。

　　這類房企中，泰禾集團(tuán)備受市場關(guān)注。5月13日泰禾集團(tuán)首次公告了引入戰(zhàn)略投資者事宜，其目的是化解債務(wù)風(fēng)險。

　　關(guān)于公司債務(wù)風(fēng)險，泰禾集團(tuán)7月6日的公告有所披露。當(dāng)日，公司發(fā)布了17泰禾MTN001債券未按約完成兌付本息的公告。同時，公告披露，截至2020年6月12日，公司有235.58億元已到期未還借款。公告還提及，公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，相關(guān)事項(xiàng)可能導(dǎo)致公司持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

　　同樣，新華聯(lián)也在尋求戰(zhàn)投方的進(jìn)入。如新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席兼總裁傅軍所說，“適時引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，將進(jìn)一步增強(qiáng)新華聯(lián)自身的造血功能，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展”。

　　5月13日，新華聯(lián)曾與中金公司簽訂合作，委托后者作為新華聯(lián)獨(dú)家財務(wù)顧問，協(xié)助新華聯(lián)控股尋找合適戰(zhàn)略投資者，制定引資方案。傅軍還提及，和中金公司攜手，希望能盡快引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是注重引進(jìn)央企或國企投資者，實(shí)現(xiàn)企業(yè)共贏。

　　新華聯(lián)2019年年報披露，截至2019年12月31日，新華聯(lián)總資產(chǎn)約為530.6億元，受限貨幣資金約35.4億元，其他受限資產(chǎn)總額約為199億元，合計(jì)受限資金總額占資產(chǎn)總額的44.18%；短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債分別約為15.8億元、67.9億元；貨幣資金約為49.2億元。

　　克而瑞研究中心報告稱，從已成功引入戰(zhàn)投或計(jì)劃引入戰(zhàn)投的房企來看，高負(fù)債型房企占比較大。

　　“對高負(fù)債房企來說，引入戰(zhàn)投可以獲得現(xiàn)金，降低凈負(fù)債。如果是就項(xiàng)目引入合作方，則有望提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率。整體來看，高負(fù)債房企引入戰(zhàn)投后公司財務(wù)風(fēng)險下降，財務(wù)指標(biāo)改善，更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的融資?！敝刑﹪H分析師劉潔琦告訴中國證券報記者。

　　優(yōu)勢互補(bǔ) 合作共贏

　　房企通過引入戰(zhàn)投尋求合作，還可發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，如新湖中寶入股綠城中國。在新湖中寶入股綠城中國前，后者就曾入股前者旗下公司，二者有合作開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷。

　　針對入股，綠城中國稱，“引入新湖中寶后，未來雙方還會進(jìn)一步討論多個優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目合作，以及雙方借助各自優(yōu)勢，聯(lián)合獲取新項(xiàng)目的可能性。”綠城中國還表示，未來雙方有在金融服務(wù)、金融科技、高科技領(lǐng)域方面形成合作和協(xié)同關(guān)系的可能性。綠城中國上述提及領(lǐng)域正是新湖中寶的強(qiáng)項(xiàng)。

　　6月7日，招商蛇口公告稱，公司和中國平安簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金認(rèn)購公司定增股份，完成后平安人壽將成為公司的股東。

　　招商蛇口在公告中提及，平安資管、平安人壽及其所屬集團(tuán)是國內(nèi)大型綜合金融服務(wù)集團(tuán)，近年來緊密圍繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求，持續(xù)加大科技投入，并同步將創(chuàng)新科技深度應(yīng)用于構(gòu)建“金融服務(wù)、醫(yī)療健康、汽車服務(wù)、房產(chǎn)服務(wù)、智慧城市”五大生態(tài)圈，在“金融+科技”領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)和成功實(shí)踐。

　　招商蛇口表示，后續(xù)雙方將在園區(qū)、寫字樓、綜合體、商業(yè)、健康、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域建立全面、深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過充分調(diào)動各方優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源及創(chuàng)新技術(shù)，助力公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)升級和業(yè)務(wù)擴(kuò)張發(fā)展。

　　萬科引入7家戰(zhàn)投方，轉(zhuǎn)讓廣信資產(chǎn)包50%的股權(quán)，回籠資金390.4億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科此舉有效緩解了公司投入支出壓力和借貸壓力。同時，通過和信達(dá)合作，能夠加速盤活資產(chǎn)包，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。

　　險資成主要戰(zhàn)投方

　　值得一提的是，險資正成為房企的重要戰(zhàn)投方，“地產(chǎn)+險資”模式也越來越普遍。

　　招商蛇口引入戰(zhàn)投完成后，平安人壽將成為公司股東。此前，僅“平安系”已入股的房企就包括華夏幸福、中國金茂、碧桂園等。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，保險公司投資地產(chǎn)股，并非尋求對上市房企的股權(quán)控制，而在于兩條邏輯線，一是出于保險資產(chǎn)配置的現(xiàn)實(shí)需求考慮，二是來自“保險+地產(chǎn)+醫(yī)養(yǎng)”深度合作模式的探索訴求。作為投資者選股的一個重要指標(biāo)，房地產(chǎn)板塊歷來具有高ROE、低波動性、業(yè)績預(yù)期優(yōu)良、市值相對較大和投資久期較長等優(yōu)質(zhì)屬性。同時，地產(chǎn)行業(yè)已逐漸步入穩(wěn)定發(fā)展期，尤其是龍頭上市房企兼具價值與成長屬性。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，其凈資產(chǎn)收益率水平處于較高水平，尤其是大型房企，其盈利水平、開發(fā)運(yùn)營能力均處于行業(yè)較高水平，險資入股可以獲得較好的投資回報。未來房企和險資或?qū)⒃陂L租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域開展合作。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，房企引入險資，短期能夠緩解資金壓力，長期也利好融資。由于房企融資多方面受限，通過與金融資本公司結(jié)合，能夠獲得低成本的資金。

(來源：中證網(wǎng)）